Es posible que en varias ocasiones hayas pensado, ¿qué opciones tengo para repartir la casa que tengo en propiedad con mi cónyuge si nos divorciamos? O ¿qué podemos hacer los hermanos que recibimos en herencia la propiedad de un mismo bien para repartirlo? Pues bien, para ello el Código Civil recoge, en sus artículos 400 a 406, una figura llamada la extinción de condominio y que a continuación te explicamos.

 

En primer lugar es importante definir el concepto de condominio, el cuál consiste en, aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no.

Pues bien, en el momento en que se quiere extinguir esa relación de copropiedad es necesario acudir a la figura legal de la extinción del condominio.

 

¿Qué implica la extinción del condominio?

Según el Código Civil ningún comunero o  copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes o copropiedad, es por ello que nace esta figura y la misma significa que, una parte cede su potestad sobre un bien a la otra, el cual pasará a ser el único titular.

Esta disolución del condominio, debe tramitarse mediante escritura notarial, en la que se hace constar dicha trasmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario. Si bien, la parte que cede su parte recibe una compensación económica por parte del que asume la titularidad de la propiedad.

Este procedimiento se trata de una opción amistosa y de mutuo acuerdo. Suponiendo, un ahorro considerable para ambas partes, pues no tienen que pagar todos los impuestos de transmisión que tendrían que afrontar en caso de realizar la compraventa de dicho inmueble a un tercero.

Si no existiera acuerdo entre las partes se deberá acudir al procedimiento judicial de división de cosa común el cuál podrá culminar con la subasta del bien en cuestión y el posterior reparto del importe obtenido entre los coprietarios.

¿Es posible la extinción de condominio cuando existe un préstamo hipotecario que recae sobre el bien?

Este es uno de los problemas clave que nos podemos encontrar tras el divorcio cuando hay viviendas de por medio sobre las que recae una hipoteca que se sigue pagando. O incluso, en casos de herencias complicadas. En estos casos puede surgir la duda de: ¿Quién se queda con la hipoteca? ¿Si cedo mi parte de la propiedad al otro proprietario también le cedo mi parte de hipoteca?

En estos casos, lo que ocurre es que, aunque cedas tu parte de la propiedad a tu ex pareja o tu hermano, el banco tiene que aceptar también, por su parte, que ya no tienes responsabilidad sobre el crédito hipotecario. De no hacer esto, para la entidad financiera sigues siendo deudor de ese préstamo.

Para evitar estas circunstancias, se puede solicitar al banco un nuevo crédito hipotecario en el que ya no aparezca el anterior cotitular de la vivienda, cancelando el anterior, o solicitar la novación de la hipoteca. Esta última vía es menos costosa y únicamente supone cambiar las condiciones anteriores para que se elimine al anterior copropietario como coprestatario de la hipoteca en cuestión.

Este dato es bastante importante a tener en cuenta ya que, si eras o eres cotitular de una vivienda y sigues figurando en el contrato hipotecario, ello puede perjudicarte en caso de impagos de las cuotas, puesto que la entidad bancaria podrá reclamarte a ti también los importes adeudados. Para evitar esta situación desde el despacho profesional Doble A Consulting nos ponemos a tu disposición para cualquier duda que puedas tener al respecto.

 

¿Qué impuestos debo pagar si hago una extinción de condominio?

En este aspecto, la extinción de condominio es una vía mucho más económica y rápida a la hora de adquirir y ceder propiedades, que el resto.

La ventaja principal reside en el hecho de que sólo se tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en función de cada Comunidad Autónoma. Debiendo incluir los gastos de notario.

Si se vendiese la vivienda de la forma habitual, sin hacer uso de la figura de la extinción de condominio, habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y estaríamos hablando de entre 6% y un 10% sobre lo que se aplica. Por lo que, la diferencia es más que considerable.

 

Sin embargo, debes saber que cuando se ceden o adquieren los bienes de esta forma, puede ser que el dinero percibido se tenga que tributar por IRPF. Si bien, esto sólo ocurre si el valor adjudicado no es igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisición o cesión.

 

De cualquier manera, y dadas las diferentes opciones que existen a la hora de vender un inmueble, o ceder una parte de la propiedad a otro, u otros, copropietarios; desde el despacho de abogados Doble A Consulting, aconsejamos que si tienes cualquier duda sobre estas cuestiones te pongas en contacto con nosotros para que de forma inmediata podamos analizar tu caso y localizar la solución más beneficiosa para tu caso.

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Abogada especialista en Derecho Bancario.