¿TENGO QUE RENUNCIAR A RECUPERAR MIS GASTOS HIPOTECARIOS SI NO TENGO LAS FACTURAS?
Es muy común que tengas un préstamo o crédito hipotecario contratado, que incluso has podido novar o modificar en una o varias ocasiones, y que la tramitación de dichas operaciones te hayan supuesto el desembolso de una cantidad de dinero sobre la que hoy tienes todo el derecho a recuperar.
El problema o la preocupación pueden surgirte cuando te das cuenta de que no dispones de las facturas correspondientes a esos gastos, o bien que solo dispones de algunas y te gustaría poder reclamarlas todas.
Al principio piensas que incluso ha podido ser tu culpa por no pedirlas insistentemente en su día o que has podido perderlas, pero no te preocupes, es una práctica habitual de las entidades bancarias el no conceder copia de dichas facturas nunca, por lo que puedes pertenecer a este grupo de personas.
La idea que queremos transmitirte desde Doble A Consuting es que no des todo por perdido, ni pienses que no te quedan opciones, teniendo que renunciar a un importe que te corresponde recuperar, porque el hecho de no contar con las facturas solo hace el camino un poco más largo, pero nunca imposible.
¿QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR Y CUÁLES NO?
Si bien es cierto que en un primer momento hacemos un desembolso importante de dinero y nos gustaría recuperar todo, ello no es posible, ya que hay que hacer un riguroso filtrado y aclarar qué gastos y en qué proporción son recuperables.
Pues bien, con el criterio jurisprudencial que hoy nos afecta, partimos de la base de que no se pueden reclamar gastos de formalización de compraventa, de cancelación, de obra nueva, ni de extinción de condominio.
Te contamos esto porque es habitual que esas operaciones estén circunscritas a una hipoteca, pero en esas áreas, de momento, no podemos hacer nada.
Tampoco podemos pedir gastos en los casos en los que te has subrogado en la posición de la promotora a la que le adquieres el inmueble, es decir, te has quedado con el préstamo que ya tenían contratado, si el banco no comparece en la escritura y la cláusula que imputa esos gastos es confusa como para poder ser declarada nula por abusiva.
Conviene, por tanto, aclarar qué gastos sí se pueden recuperar, tanto de la escritura inicial de constitución del préstamo, como de sucesivas novaciones.
- Notaría: 50 %
- Registro de la Propiedad: 100 %
- Gestoría, si intervino impuesta y elegida por el banco: 50 % o 100 %, dependiendo del criterio de la provincia en la que residas.
- Tasación: dependiendo de la provincia en la que residas, puedes recuperar el 100%, el 50 %, o nada.
Como vemos, nuestro Tribunal Supremo estableció los cimientos básicos sobre esta cuestión, pero quedan flecos sueltos que son resueltos por los juzgados y tribunales de cada provincia, bajo su criterio, que, por supuesto, no es uno único y varía según la provincia en la que vivas y en la que se lleve a cabo el procedimiento.
Es por ello que, dentro de estas reglas básicas, encontramos numerosas casuísticas que pueden darse, lo cual hace recomendable que cuente con un asesoramiento personalizado y jurídico, el cual Doble A Consulting le puede prestar sin compromiso.
¿QUÉ OPCIONES TENGO PARA CONSEGUIR LAS FACTURAS?
A continuación, te contamos todas las formas posibles que a día de hoy podemos usar para recuperar esas facturas, ordenadas de menor a mayor complejidad o molestia surgida al cliente.
1. LEE BIEN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO
A veces, al final de la escritura, puede aparecer los honorarios del Notario y eso sería válido, una factura menos por la que preocuparnos.
2. INSISTE A TU BANCO
Puedes presentar un modelo de reclamación en el que le solicites copia de las facturas.
En teoría, están obligados a conservarlas por un período de tiempo y a darte una copia de las mismas.
Lo más probable es que la entidad no colabore, ya que saben que las vas a usar para reclamarles a ellos y no les interesa ayudarte, es por eso que te recomendamos que si se niegan, solicites un modelo de reclamación oficial de la Comunidad Autónoma en la que residas, pues son las que perjudican más a sus intereses y, por tanto, más eficaces para los nuestros
3. USAR SIMULADORES DE CÁLCULO DE GASTOS O PEDIR UN INFORME A UN PERITO ECONOMISTA
La primera opción es gratuita y puede ayudarnos a calcular gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, ya que son aranceles y tarifas públicas, susceptibles de ser estimadas a partir de ciertos datos fáciles de encontrar en la escritura (como fecha, importe del capital y número de hojas del documento).
La segunda conlleva un coste, pero este puede ser repercutido luego al banco si en vía judicial ganamos con condena en costas y se obliga al banco a asumir todos tus gastos y suplidos jurídicos que has tenido que afrontar para luchar por tu dinero, incluyendo este informe, lo cual sucede en la mayoría de casos.
A continuación, veremos las vías que tenemos para pedir cada factura en concreto.
1) FACTURA DE LA NOTARÍA
Si no la encuentras, puedes acudir a la Notaría directamente para que te den un duplicado, es probable que lleve un pequeño coste, es cuestión de valorarlo.
2) FACTURA DE LA GESTORÍA
Si conoces qué gestoría fue, puedes acudir directamente a solicitar copia de la factura y, si la desconoces, pedir a tu banco que te indique qué gestoría fue la que intervino.
3) FACTURA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Al final de la escritura aparece el Registro en el que se inscribió, por lo que es posible solicitar una copia a este.
¿PERO, Y SI LO QUE NO TENGO ES LA ESCRITURA INICIAL O LA ESCRITURA DE ALGUNA MODIFICACIÓN QUE HAYA HECHO CON EL TIEMPO?
También hay opciones, no desesperes. En este caso, podemos solicitar al banco que nos indique la notaría y solicitar copia en ella o, con una nota simple del inmueble, que se solicita al Registro de la Propiedad, podemos ver en qué notarías y bajo qué protocolos se llevaron a cabo, pudiendo igualmente acudir a ellas y pedir copia de las mismas.
¿ES VÁLIDO UN DOCUMENTO DE DESGLOSE DE GASTOS O LIQUIDACIÓN?
La respuesta es sí. Si lo que tienes es un documento de liquidación de gastos que en su día te entregaron y en el que aparezcan desglosados todos los conceptos anteriores, también puede ser válido y útil.
¿Y SI SOLO TENGO EL CARGO EN LA CUENTA?
También puede servirnos, siempre y cuando en dicho cargo se especifique el gasto y los datos específicos de la escritura en suficiente medida como para poder justificar que pertenecen al préstamo hipotecario y/o novaciones de este.
Y ENTONCES, ¿QUÉ HAGO?
Desde Doble A Consulting queremos transmitirte un mensaje esperanzador si te encuentras en uno de los supuestos anteriormente descritos, pero comprendemos que son muchas las opciones que te ofrecemos y que pueden llegar a resultarte complejas para determinar o ejecutar sin la ayuda de un profesional, por lo que nuestro equipo de abogados, profesionales acreditados con una amplia experiencia en Derecho bancario, estarán encantados de escuchar tu caso y guiarte para lograr conseguir no solo las facturas, sino recuperar hasta el último céntimo que te corresponda.
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Pilar Hinojosa Godoy
Abogada
DOBLE A CONSULTING
